一個(gè)專注于商業(yè)地產(chǎn)，一個(gè)因住宅開發(fā)而口碑極高——萬達(dá)和萬科，隨著房地產(chǎn)業(yè)器的轉(zhuǎn)型越來越呈現(xiàn)“短兵相接”的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。于是問題也隨之而來：萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)后，會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)方面趕超萬達(dá)嗎？觸網(wǎng)時(shí)間有先有后的兩家“萬”字集團(tuán)，都提出了互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，如何借助互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的升級(jí)？以下是來自記者瀟棋的采訪和梳理：

萬科，“世界最大的住宅開發(fā)商”；萬達(dá)，中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)商。

由于定位不同，多年來萬科與萬達(dá)幾乎沒有交集。然而，伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)業(yè)的邊界正在擴(kuò)大，以不同建筑形態(tài)和物業(yè)用途而衍生出的生意，使得房地產(chǎn)與各行各業(yè)融合不斷加深，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在變成不同于以往的世界。

隨著萬科介入商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，萬達(dá)把文化旅游作為其支柱產(chǎn)業(yè)之一，萬科和萬達(dá)的邊界逐漸有了重疊，兩個(gè)巨頭也到了短兵相接的階段。

局部的對(duì)峙

一直以來，萬達(dá)就是商業(yè)地產(chǎn)的“王”，其在旅游地產(chǎn)方面更是野心勃勃。從萬科轉(zhuǎn)型開始，就注定了萬科與萬達(dá)早晚會(huì)有對(duì)峙、競(jìng)爭(zhēng)的局面。

事實(shí)上，萬科與萬達(dá)，一個(gè)世界最大的住宅開發(fā)商，一個(gè)意欲在今年成為全球規(guī)模第一的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，都有著深謀遠(yuǎn)慮的戰(zhàn)略。

萬達(dá)的旅游地產(chǎn)戰(zhàn)略始于2007年。那一年，萬達(dá)明確把發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)作為集團(tuán)未來10年甚至是20年的主要戰(zhàn)略方向。2010年，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林將旅游地產(chǎn)定位為未來萬達(dá)的支柱型產(chǎn)業(yè)，目標(biāo)直指中國(guó)旅游地產(chǎn)老大。2012年1月5日，萬達(dá)、泛海、一方、億利、聯(lián)想、用友六大集團(tuán)斥200億巨資打造長(zhǎng)白山旅游度假區(qū)，這是萬達(dá)集團(tuán)開業(yè)的第一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

至今，萬達(dá)已經(jīng)在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域投資超過1000億元，項(xiàng)目包括長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)、西雙版納國(guó)際度假區(qū)、大連金石國(guó)際度假區(qū)以及武漢中央文化區(qū)等。

與萬達(dá)相比，萬科介入旅游地產(chǎn)相對(duì)低調(diào)，但在旅游地產(chǎn)方面的嘗試卻早在2005年就已經(jīng)開始。根據(jù)《商業(yè)價(jià)值》查閱的資料顯示，2005年10月，萬科就曾投資10億元買下廣東惠州一塊島嶼土地租賃權(quán)，旨在打造“中國(guó)馬爾代夫”。之后的2007年、2009年，萬科投資10.05億元強(qiáng)勢(shì)入駐海南浪琴灣項(xiàng)目、取得煙臺(tái)市區(qū)北部的海面芝罘島31.2萬平方米商住、公園、商業(yè)及文化娛樂用地，這已經(jīng)預(yù)示著萬科開始加大休閑、度假型社區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)。不過在當(dāng)時(shí)，并沒有被業(yè)界所關(guān)注。

在萬科總裁郁亮對(duì)外宣布萬科產(chǎn)品將進(jìn)行轉(zhuǎn)型開始，旅游地產(chǎn)作為新業(yè)務(wù)之一，萬科對(duì)其的投資建設(shè)就開始提速。目前，杭州良渚文化村、深圳浪騎游艇會(huì)、惠州雙月灣度假村、清遠(yuǎn)白天鵝度假酒店、三亞森林度假公園、三亞湖畔度假公園等旅游度假項(xiàng)目已陸續(xù)投資開發(fā)并投入使用。

2014年8月25日，萬科在北京召開發(fā)布會(huì)，向外界公布斥資400億打造萬科吉林開發(fā)松花湖旅游項(xiàng)目。這一項(xiàng)目雖然是首次涉足滑雪度假產(chǎn)業(yè)，但卻以樹立滑雪度假行業(yè)標(biāo)桿為己任，目標(biāo)直逼萬達(dá)——打造“世界級(jí)滑雪度假區(qū)、四季旅游度假勝地”。

在這次會(huì)議上，萬科首次對(duì)外宣稱，在萬科的投資版圖上，旅游度假項(xiàng)目“已占據(jù)舉足輕重的地位”，并坦言與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有關(guān)。而萬科樹立滑雪度假行業(yè)標(biāo)桿為己任的目標(biāo)更是被許多人看作是與萬達(dá)搶客。

如果說萬科與萬達(dá)在旅游地產(chǎn)介入時(shí)間上不相上下，那么，作為商業(yè)地產(chǎn)的后來者，萬科的商業(yè)地產(chǎn)也在局部進(jìn)入和萬達(dá)叫板的階段。

2013年11月，萬科的北京昌平的金隅·萬科廣場(chǎng)開業(yè)，此舉被業(yè)內(nèi)解讀為在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正式“下水游泳”。這是萬科集團(tuán)北京萬科公司第一次做面積如此之大的商業(yè)購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)年凈租金將在8000萬元至1億元之間。

和布局旅游地產(chǎn)一樣，雖然萬科頗為低調(diào)地踏上了商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張之路，但其選址傾向于北京、深圳、上海這樣資源較好的一線城市，僅北京一城，持有型商用物業(yè)的貨值就達(dá)到了100億元。為了做好商業(yè)地產(chǎn)，萬科不但在業(yè)內(nèi)挖到了專業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的精英人才，更是在兩年前就組建了專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，還有多位公司高管從不同維度抓商用地產(chǎn)這項(xiàng)業(yè)務(wù)。同時(shí)，其商用物業(yè)類型也確定為萬科廣場(chǎng)（區(qū)域型購(gòu)物中心）、生活中心（集中的社區(qū)商業(yè)）和鄰里家（社區(qū)商業(yè)街）三大產(chǎn)品線。據(jù)《商業(yè)價(jià)值》了解，目前，萬科在北京有5個(gè)商用物業(yè)項(xiàng)目，持有型物業(yè)面積約為50萬平方米，投資總額將達(dá)100億元，而以后，在北京，萬科的商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將會(huì)一年開業(yè)一個(gè)。

萬科會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)方面趕超萬達(dá)嗎？萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式經(jīng)過多年的積蓄，已經(jīng)在全國(guó)形成成熟的全產(chǎn)業(yè)鏈，在2007年開始的上一輪樓市調(diào)控中，萬達(dá)抄底儲(chǔ)備了大量商業(yè)地產(chǎn)可開發(fā)地塊。這些都是萬科難以望萬達(dá)項(xiàng)背的因素。然而，這并不妨礙萬科與萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)之爭(zhēng)。在北京這樣的一線城市的競(jìng)爭(zhēng)，事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)做的是精而非快，在于其是否長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不在于短期布局。

互聯(lián)網(wǎng)卷入

如果不是處于互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的時(shí)代，萬科萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)方面的競(jìng)爭(zhēng)就遠(yuǎn)沒有那么精彩。事實(shí)上，隨著萬科、萬達(dá)觸網(wǎng)，許多新手段、新思想不斷衍生而出，已成目不暇接之勢(shì)。

2012年，萬達(dá)便開始為電商團(tuán)隊(duì)招兵買馬。 據(jù)一位接近萬達(dá)的人士稱，萬達(dá)最早沖擊電商，其實(shí)與其旅游地產(chǎn)的布局相關(guān)。萬達(dá)最早首先試水電子商務(wù)的是萬達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目。為了給剛開業(yè)的滑雪場(chǎng)拉攏人氣，長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)還在網(wǎng)站上推出滑雪+五星級(jí)酒店住宿的優(yōu)惠套餐，包括喜來登酒店入住一晚+一次全天滑雪（包括長(zhǎng)白山機(jī)場(chǎng)免費(fèi)接送）的全套服務(wù)499元等套餐。不僅是旅游，該項(xiàng)目的住宅，也曾拿到某房地產(chǎn)網(wǎng)站的電子商務(wù)平臺(tái)上去銷售。

2013年9月，萬達(dá)集團(tuán)電商平臺(tái)亮相，到今天，萬達(dá)電商依然在路上。據(jù)《商業(yè)價(jià)值》了解，萬達(dá)一直在尋找合作伙伴，也曾和阿里談過不止一次兩次，可阿里和萬達(dá)沒有合作，萬科卻在8月25日，宣布與阿里站在一起進(jìn)行營(yíng)銷。8月27日，被外界看作為“反阿里聯(lián)盟”的萬達(dá)和兩大互聯(lián)網(wǎng)巨頭百度騰訊合作新電商的消息，使得互聯(lián)網(wǎng)圈的戰(zhàn)火蔓延到萬科、萬達(dá)的身上。

與萬達(dá)相比，萬科的觸網(wǎng)時(shí)間似乎晚了些。但從去年年底萬科頻繁與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)接觸開始到最近，萬科學(xué)習(xí)的成果在今年下半年集中展現(xiàn)：隨后，萬科又與途家網(wǎng)聯(lián)手拓展旅游地產(chǎn)鏈條。2014年3月29日，北京萬科與途家網(wǎng)正式確立合作關(guān)系，由萬科開發(fā)的天洋萬科·北戴河小鎮(zhèn)也開始了萬科互聯(lián)網(wǎng)思維模式下的首次嘗試。這是萬科旅游地產(chǎn)打響“互聯(lián)網(wǎng)”第一槍。6月5日，萬科正式宣布與百度合作，將大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用于商業(yè)。8月，成都萬科推出了“萬科購(gòu)房中心”，建立萬科項(xiàng)目的一站式展銷和簽約服務(wù)平臺(tái)；西安萬科則上線“萬客通”，力推全民營(yíng)銷。

緊接著，杭州萬科發(fā)起與淘寶網(wǎng)攜手，進(jìn)行“賬單可抵房款”營(yíng)銷活動(dòng)；8月底，廣州萬科聯(lián)合騰訊理財(cái)通推出互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品——萬科理財(cái)通，其核心是將預(yù)定金轉(zhuǎn)化為理財(cái)產(chǎn)品。9月11日，北京萬科與鏈家地產(chǎn)結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴。9月15日，萬科與百度達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系后的首個(gè)合作成果——V-in正式上線。9月底，萬科又接連推出三項(xiàng)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新產(chǎn)品：與搜房合作推出首個(gè)房產(chǎn)眾籌、與平安合作推出購(gòu)房寶、與阿里合作打造“未來小區(qū)”。

一時(shí)間，萬科的觸網(wǎng)呈現(xiàn)出萬馬奔騰的局面。

更為有意思的是，無論是萬達(dá)還是萬科，都與百度有了合作的動(dòng)作。根據(jù)了解到的，V-in系統(tǒng)不但可以為金隅萬科廣場(chǎng)提供大數(shù)據(jù)支持，還可以掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。萬達(dá)和百度合作顯然是另外一種方式，具體成果還不得而知。

無論是萬科還是萬達(dá)，都把定位傾向于年輕的消費(fèi)者，在一個(gè)城市或者一個(gè)區(qū)域，消費(fèi)能力是有限的，而互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的卷入，讓萬科和萬達(dá)的后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)一下子充滿了戰(zhàn)火的氣息。

同樣的聯(lián)邦，不一樣的互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略與同盟

轉(zhuǎn)型的步伐，跨界的大潮，使得萬科與萬達(dá)都尋找到了自己的同盟軍。萬科的同盟軍有百度、途牛、鏈家等，在萬科松花湖滑雪項(xiàng)目中，其合作方是包括港資背景的開發(fā)商。為了給客戶提供國(guó)際級(jí)滑雪度假區(qū)的溫馨細(xì)致服務(wù)，萬科首創(chuàng)了國(guó)內(nèi)滑雪場(chǎng)、酒店統(tǒng)一委托經(jīng)營(yíng)的管理模式。

對(duì)于萬科，不論是商業(yè)地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)，只是萬科定位于城市配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的詮釋。事實(shí)上，兩者所占額比例都不是很高。就如萬科集團(tuán)董事會(huì)秘書譚華杰表示，“傳統(tǒng)的主流住宅業(yè)務(wù)在未來長(zhǎng)期來看，希望占到80%以上的比重，非住宅類，我們短期內(nèi)不希望超過10%，長(zhǎng)期來看也不希望超過20%。”

這些非住宅類的業(yè)務(wù)，靠以往做住宅的思維去運(yùn)作已經(jīng)過時(shí)。如何以最契合的思維去運(yùn)營(yíng)開發(fā)，避免樓市最后天花板的局限?萬科的對(duì)策就是是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式。兩個(gè)典型的例子是：前不久，萬科與凱雷投資集團(tuán)有限公司簽署《萬科凱雷商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺(tái)之意向書》。據(jù)稱雙方擬成立資產(chǎn)平臺(tái)公司，以收購(gòu)萬科所擁有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)，在新平臺(tái)公司中，凱雷和萬科分別持有80%和20%的股權(quán)。另一個(gè)例子是:9月4日晚，萬科發(fā)布公告稱，公司與RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED訂立出售協(xié)議，以約16.51億元人民幣出售上海萬獅置業(yè)有限公司90%的股權(quán)，從而將上海虹橋商務(wù)區(qū)03號(hào)地塊的大部分權(quán)益脫手。

事實(shí)上，通過萬科近期“入股30億進(jìn)軍徽商銀行，搭建金融平臺(tái)；布局社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品，學(xué)習(xí)香港領(lǐng)匯式的金融運(yùn)作；成立幸福驛站、第五食堂、萬物倉(cāng)社區(qū)服務(wù)板塊”等舉措，萬科正在構(gòu)建一個(gè)“住宅開發(fā)+物業(yè)管理+社區(qū)商業(yè)+社區(qū)特業(yè)服務(wù)+社區(qū)金融”的大“城邦”。為了升級(jí)“城邦”的運(yùn)營(yíng)管理水平，讓創(chuàng)新更加的絢爛多彩，讓變化更有鮮活的生命力，萬科實(shí)行了合伙人制度，這才有了目前萬馬奔騰的局面。

同是做旅游地產(chǎn)，對(duì)于萬達(dá)，則是其支柱型產(chǎn)業(yè)。根據(jù)不同的項(xiàng)目，萬達(dá)會(huì)配合其他的文化商業(yè)和旅游的要素，如商業(yè)街、美術(shù)館、博物館、醫(yī)療、教育中心等等，并且把這些要素要能夠把它整合起來——“主題公園+商業(yè)地產(chǎn)+酒店+住宅+文化產(chǎn)業(yè)+百貨業(yè)”，萬達(dá)的復(fù)合程度極高的旅游地產(chǎn)模式是其獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。

作為商業(yè)地產(chǎn)帝國(guó)里的帶頭大哥，王健林旗下的萬達(dá)作為聯(lián)盟中的主導(dǎo)，是順理成章的事情。根據(jù)公開資料，從長(zhǎng)白山項(xiàng)目的出資比例上看，萬達(dá)的資金投入也占據(jù)大頭。萬達(dá)出資比例為40%，中國(guó)泛海集團(tuán)占35%，內(nèi)蒙古億利資源集團(tuán)占5%，而遼寧一方集團(tuán)占20%。據(jù)《商業(yè)價(jià)值》了解，在這幾次合作中，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營(yíng)，萬達(dá)屬于牽頭和主導(dǎo)單位。萬達(dá)擁有的商業(yè)規(guī)劃研究院，旅游地產(chǎn)方面同樣有優(yōu)良的設(shè)計(jì)能力。

萬達(dá)的控制權(quán)還體現(xiàn)在電商計(jì)劃中。萬達(dá)新電商計(jì)劃在3年時(shí)間內(nèi)一期投資人民幣50億元，第一年投資10億元，萬達(dá)集團(tuán)持有70%股權(quán)，百度、騰訊各持15%股權(quán)。萬達(dá)仍占據(jù)絕對(duì)控股狀態(tài)，騰訊百度在自建電商平臺(tái)受挫后也開始尋求投資入股方式來享受今后增值收益，建立“聯(lián)邦”式體系。

關(guān)于電商，王健林在2014年半年工作報(bào)告中表示，“所有網(wǎng)上資源全部給電商公司。這不是要求，而是紀(jì)律，今后不允許各系統(tǒng)單獨(dú)搞電商，資源要集中，所有網(wǎng)上資源統(tǒng)一劃給電商公司。”

很明顯，與萬科的萬馬奔騰不同，萬達(dá)延續(xù)的是其一貫作風(fēng)——高度統(tǒng)一運(yùn)轉(zhuǎn)。王健林的目標(biāo)是：到2020年，萬達(dá)要形成不動(dòng)產(chǎn)、文化旅游、金融、零售、電商五大業(yè)務(wù)板塊。“前4個(gè)板塊基本靠譜，現(xiàn)在就看電商，做好了，萬達(dá)就是5大支柱產(chǎn)業(yè)。”按照王健林的這個(gè)說法，萬達(dá)電商依然存在變數(shù)。

很難說萬科與萬達(dá)的聯(lián)邦模式孰勝孰劣。在短兵相接的階段，不確定性因素太多，決定勝負(fù)的變數(shù)也太多。萬科與萬達(dá)，能否新秩序尚未形成之前，在傳統(tǒng)領(lǐng)域開拓一片新藍(lán)海、再造一個(gè)新模式，站穩(wěn)腳跟，還需要以實(shí)際行動(dòng)表明。

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